理论与现实问题 分析评价 北京市提高城市土地使用税及该税的征收范围，对开发商在土地、开发和销售三个环节上的综合协调和规划能力提出了更高的要求，对于中小开发商和项目公司而言，生存空间将进一步被挤压。政策将外资也列入征收范围，既提供了公平税负环境，也意味着中国对外资态度的改变。 关键数据 l 5月份我国国房景气指数同比上升1.45点 l 北京市下半年供地半数在城区 l 深圳2007年新增住宅用地供应同比增加42% l 前5个月浙江土地购置面积同比增长10.2% 每周要点 l 20天7房企挂牌转让股份，房地产演绎新一轮重组 l 上市融资可能成为房地产企业未来发展的分水岭 l 30亿，澳门地产商首度入渝 l 南京个别新区商铺售价高得惊人 l 武汉本地市场商品房销售压力可能逐渐加大 l 外资加速进入中国房地产开发领域 l 工业用地出让设定最低价 l 深圳年内加快推出6000套房供给低收入家 l 广州前5个月房地产开发投资同比增长30.4%，增幅回落 l 地产公司高管买卖自家股票遭到内幕交易质疑 l 上海工业地产进入“上升期” 风险/机会提示 l 机会：成都“新特区”将在周边进行组团式开发 l 风险：国内下一步调控房价的打击重点可能集中在房贷环节 理论与现实问题分析评价 探究提高土地使用税对房地产市场的影响 日前，北京市政府已对《北京市实施〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉办法》作出了修改，外企首次被纳入到征收城镇土地使用税的范畴。据了解，这次修改后，北京市土地使用税的纳税等级分为六级，每平方米年税额分别为一级土地30元；二级土地24元；三级土地18元；四级土地12元；五级土地3元；六级土地1.5元。过去，这6级土地年税额分别为10元、8元、6元、4元、1元、0.5元。2007年度的城镇土地使用税税款，将在2007年10月份征期合并征收。 城镇土地使用税在税法上被称为财产税，即拥有财产就被征税。城镇土地使用税是典型的保有环节税收，该税其实严格来讲是属于物业税的一种。与国外比较，我国现行的物业税实际上包括了城镇土地使用税、房产税、城市房地产税等。 早前，社会一直充斥着对物业税出台与否的热论，然而政府部门始终没有动作。如今政府却接二连三地将城镇土地使用税一提再提，其实可以看作是将城镇土地使用税当作物业税的一种提上了日程。联系到今年以来，我国房地产市场投资、房价都有明显的反弹迹象，甚至局部地区又开始出现了房价狂飙现象，为防止这样的现象蔓延，中央先后出台了再次“限外”的政策，就在两天前还专门组织八部委到深圳调查，由此可见中央对我国房地产市场问题的担心。有了之前的些许前提，我们再来理解北京再次提高城镇土地税就不难把握了。此次调整，显然体现出北京市政府宏观调控的力度在加大，其目的在于加大对建设用地的税收调节力度，抑制建设用地的过度扩张，防止房地产市场再度过热。 那么，针对北京下达的这一政策，对房地产市场又会产生什么样的影响呢？城镇土地使用税是我国目前在土地保有环节征收的惟一税种。该税提高后，显著地增加了房地产的保有成本：根据城镇土地使用税条例的规定，城镇土地使用税是按照占有土地使用权的面积缴纳的，因此占有土地使用权的面积越多，缴纳的税款就越多，就拿北京来说，开发商取得的土地使用权每年每平方米缴纳的税款就为1.5元至30元不等。但实际上由于其在房地产开发成本中所占的比例较小，对房价的影响并不是很大。 如果要理清对开发商影响最大的地方，首先是开发企业开发速度必须加快。该税提高后，开发商在取得了土地使用权之后如果不尽快出售该房地产或者转让该土地使用权，就必须依法缴纳城镇土地使用税，而使用税将造成开发商单位面积的成本的增加，也会造成项目总成本的增加。为了避免上述成本的增加，开发企业就必须在取得土地使用权之后加快房地产开发的步伐，以减少土地使用权在开发企业的保有时间，降低开发成本。其次，销售速度也必须随之加快。开发企业需要加快将已经开发建成的房地产销售，以使开发完成的房地产转让给他人，从而使土地使用权保有在开发商手中的时间缩短，以达到不缴纳城镇土地使用税的目的。第三，进一步要求资金的储备必须充分。土地使用税是在开发商取得了土地使用权之后必须缴纳的税收，在这种情况下，缴纳税收是开发企业必须首先承担的成本，因此在法律规定的纳税期限届满前，开发商必须将土地使用税缴纳，这将直接增加房地产开发企业的前期开发成本，因此开发企业必须在资金上进行充分的准备。因此，可以说该税的征收对开发商在土地、开发和销售三个环节上的综合协调和规划能力提出了更高的要求，对于中小开发商和项目公司而言，生存空间将进一步被挤压。 最后一点我们需要特别提及的是，此次城镇土地使用税的变动，最大的地方在于，此前我国对于外资的选择基本上持“来者不拒”的态度，但是从“限外”政策直至今天，这种态度有了明显的转变。对外资企业用地征收城镇土地使用税，有利于公平税负，有利于平衡内外资企业的税收负担，有利于促进各类企业公平竞争。并且，这也体现了政府意图将用更高标准利用外资。在多项措施的共同作用下，一些只注重短期利益的外资企业有可能会选择离开，关系到这部分的资金流出，是值得关注的。（作者为北京安邦集团研究总部苏晶） 返回首页 行业数据信息 5月份我国国房景气指数同比上升1.45点 5月份，“国房景气指数”为103.32，比4月份上升0.67点，同比上升1.45点。房地产开发投资分类指数为102.37，比4月份上升0.20点，同比上升2.28点。1－5月份，全国完成房地产开发投资7214亿元，同比增长27.5%。商品住宅完成投资5042亿元，增长29.5%。其中，经济适用住房投资208亿元，增长39.4%。资金来源分类指数为101.88，比4月份上升0.42点，同比上升1.24点。1－5月份，全国房地产开发企业资金来源为12143亿元，增长26.2%。其中，国内贷款为2818亿元，增长28.8%；利用外资222亿元，增长89.9%；企业自筹资金4120亿元，增长26.7%。土地开发面积分类指数为97.77，比4月份上升1.79点，同比回落5.86点。1－5月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积9775万平方米，增长11.2%。房屋施工面积分类指数为104.98，比4月份上升0.27点，同比上升0.18点。1－5月份，全国房屋施工面积15.67亿平方米，增长21.9%。其中，住宅施工面积12.21亿平方米，增长23%；办公楼施工面积6416万平方米，增长16.6%；商业营业用房施工面积1.79亿平方米，增长11.8%。商品房空置面积分类指数为105.57，比4月份上升1.13点，同比上升8.53点。截止到5月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，同比增长4.7%。其中，空置商品住宅6825万平方米，增长1.4%。（LSJ） 返回首页 5月总发行信托产品中，运用于房地产领域的仅有2只 最新数据显示，5月份全国发行的集合资金信托产品中2年以下的占68%，仍然存在短期化倾向。此外，可计算预期收益率的14只信托产品加权平均收益率为6.23%，与上月5.88%相比上升了0.35个百分点。数据同时显示，5月份共有11家信托公司发行了22只集合资金信托产品，较4月份减少了10个；共募集资金24.1147亿元，较上月规模减少了0.8089亿元，减少了3.25%；22只集合信托产品中，期限最短的为1年，最长的为3年。其中，运用于基础设施领域的集合信托产品仅有3只，资金规模为1.7298亿元，占5月集合信托资金总规模的7%，与上月2.87亿元的规模相比有所下降，降幅为39.73%；运用于房地产领域的集合信托产品仅有2只，资金规模为2.7亿元；运用于金融领域的集合信托产品13只，在数量上占58%的比重，资金规模占5月集合资金信托已知资金总规模的71%，继续独占鳌头。（LSJ） 返回首页 北京下半年供地半数在城区 从北京市土地整理储备中心了解到，今年下半年计划入市的近80宗地块中至少有一半在城区。其中甚至有近20宗位于西单、王府井这样的城中心黄金地段。规划建筑面积超过10万平方米的大地块也不在少数。据了解，北京预计下半年入市的土地项目共有74宗。位于城区的41宗主要分布在西城、朝阳、海淀和丰台。西二环月坛北街地块、王府井海港城项目、CBD核心区、西单东南D区……这些寸土寸金的地块，都在下半年的供应计划中。除了以上几宗高“热”地块外，近年来快速升温的大望路、望京、双井和西四环沿线区域也都有新的土地供应。这些热点地块的体量与地段一样看优。在41宗城区地块中，规划建筑面积超过10万平方米的就至少有18宗。其中体量排在前几位的地块包括：海淀区稻香园居住地块，建设用地面积63万平方米；丰台区长辛店项目，建设用地面积56万平方米；朝阳区广渠路15号地，规划建筑面积41.7万平方米；朝阳区管庄地块，规划建筑面积19.5万平方米。业内分析人士认为，下半年的供地计划中，城区居住地块比例较高，如果能够形成土地供应，预计将对几年内的城区商品住宅供应量形成补充作用。（LSJ） 返回首页 上海楼市中心区域成交量全面上扬 上证房产工作室得到的最新数据显示，上海楼市一周以来全部房源共成交7678套，签约面积8665577平方米。其中住宅类房源成交5735套，成交面积687060平方米，占成交总量的79.4%。在经历了上一周的下降调整之后，这一周的上海楼市再次表现上扬。日均成交量接近1100套，其中一日的成交量达到1529套，再次创下今年日成交新高纪录。一周以来上海三个环线区域均呈现不同程度上涨。内环以内区域成交737套，环比增加了66套的成交量，成交面积91606平方米；内外环间区域成交量为1766套，与上周相比，增加了30套，成交面积204914平方米；外环以外区域的周成交量是3232套，比上一周增长了599套，成交面积58335平方米。随着外环以外区域楼市的大量新盘上市，本周该环线区域成交量有较大幅度上扬，环比提升了23%。从各个区域的成交情况来看，上海市中心区域成交量全面上扬，黄浦区、卢湾区、静安区皆有不同程度的环比上涨表现。而宝山区成为今年以来首个成交量突破千套大关的区县，以1056套的成绩占据榜首，与上一周相比成交量增加489套，环比上升幅度86%。浦东新区虽然名列第二，但却是排列前五区域中唯一表现下降的，周成交量797套。松江区以692套的周成交量排列第三；闵行区、嘉定区则分别以606套、413套的周成交量位居第四、第五位。（LSJ） 返回首页 深圳2007年新增住宅用地供应同比增长42% 日前，深圳市长许宗衡主持召开市政府四届六十五次常务会议，研究审议2007年度深圳市土地利用计划等事项。会议审议并原则批准了《2007年度深圳市土地利用计划》。根据该计划，2007年全市土地供应总量为2130.5公顷，其中产业、住宅和城镇公共服务配套等城镇建设用地1138.5公顷。为纾解住房供需矛盾、促进房地产市场健康平稳发展，今年深圳全市住宅用地供应量为390.3公顷，其中新增住宅用地供应204.6公顷，比去年提高42%，包括商品房用地127公顷和政策性住房用地65.1公顷，分别比2006年提高了22%和62.75%，此外还有弹性指标12.5公顷。（LSJ） 返回首页 1－5月浙江土地购置面积488.6万平米，同比增长10.2% 近日，浙江省统计局统计数据显示，作为房地产投资的主要先行指标，浙江省土地购置面积出现回升迹象。土地购置面积回升，意味着房产新开工面积数将增加。数据显示，今年1－5月，浙江全省土地购置面积488.6万平方米，同比增长10.2%。土地购置面积自2003年至2005年连续三年呈现下降的态势，2006年增长0.8%，2007年初再次出现下降，一季度由下降转为增长。省统计局表示，土地购置面积的回升，预示着浙江省房地产业将逐步走出调整期，但目前这一趋势有待进一步观察。据了解，今年1－5月，浙江省住宅、办公楼、商业营业用房和其他物业分别投资414.1亿、31.6亿、62.3亿和56.8亿元，同比分别增长16.2%、16.9%、7.9%和32.5%，省房地产投资564.8亿元，比去年同期增长16.7%，增幅同比上升了14.0个百分点，但比今年1季度和1－4月回落3.6和3.0个百分点。（LSJ） 返回首页 市场动态 近期出台进一步紧缩政策的可能性大增 “5月，居民消费价格总水平同比上涨3.4%；1月至5月新增人民币各项贷款达到2.09万亿元，已超过去年全年新增贷款量的60%；1月至5月，城镇固定资产投资32045亿元，同比增长25.9%；5月规模以上工业增加值达到18.1%，高于4月同比增长率17.4%。”日前，这几组宏观经济数据的集中释放使得公众们普遍相信，未来一段时间内，出台进一步紧缩政策的可能性大增。不仅如此，本月13日据国务院常务会议官方报道称，政府将坚持实施稳健的财政和货币政策措施，以阻止投资加速增长并抑制通货膨胀。尤为引人注目的是，会议提出货币政策要“稳中适度从紧”。这是近年来中国在坚持稳健货币政策的前提下，首次提出“稳中适度从紧”的货币政策取向。高盛亚洲首席经济学家梁红认为，此次会议标志着在未来1至2个月里出台力度更大的政策调控措施的可能有所提高。这些政策措施可能包括：第一，通过行政措施更为严格地控制供地和贷款，对工业投资项目严格执行环保标准，控制新开工项目；第二，上调针对各种高能耗产品的出口税，开始征收与环保相关的税项；第三，取消利息税，以缓解银行存款的流出；第四，基准利率上调27个基点，并通过上调存款准备金率和发行央行票据加大资金回笼的力度；第五，允许人民币加快升值步伐。（LSJ） 返回首页 下一步调控房价的“打击”重点可能集中在房贷环节 有数据显示，自5月份深圳商品房成交均价比4月份上升超22%以来，各界人士都在热议什么是深圳房价上涨的幕后推手。据深圳人行提供的数据表明，到今年5月底，深圳个贷余额比去年底增加411.2亿元，其增幅比去年全年的增幅还要多100多亿元。此前两年个贷增幅同样在20%以上。与此伴生的是，一房多贷、虚假首付款等违规行为在几大城市再度出现。深圳银监系统正在根据相关指引对全市商业银行进行全力排查。由深圳人行数据看来，深圳个贷2007年头5个月的增量比2006年全年的增量还要多112.8亿元，为其全年增量的137.8%。“现在的房贷业务多得都做不过来，单月做的房贷业务已超过1万笔。”某国有银行房贷中心人士称，目前该行单月的房贷量已超过30亿元。“在整个资金链条中，银行的双向输血，提供着市场70%以上的资金支持。”深发展深圳分行个人信贷部副总经理原江称，银行要为资金找出路，尤其在各家银行纷纷向零售银行转型和倾斜以来，房贷市场的竞争更加激烈。“真有点被动的意味，我们也希望节奏稍微慢些。”单从相关数据推测，房贷的异常增长似乎确实在为房价走高推波助澜。因此可以推测，国家打击房价的下一个步骤可能在房贷环节。（LSJ） 返回首页 行政压力之下，地方官员坚持房价上涨有理 近日，5月份房屋销售价格上涨6.4%并创最近18个月新高的消息，使得房价再次成为人们关注的焦点，而排名分居一、二位的北海和深圳两市更是被推上了风口浪尖。前几日，媒体已经传出，建设部等八部委将对5月房价涨幅较快的城市进行调查，深圳是首要城市；建设部亦同时要求北海市有关部门要对房价高企作出解释。此后，北海和深圳两市相关部门做出的反应却颇为耐人寻味。北海市长连友农近日就表示说，目前北海房价、地价的上涨是该市经济增长的必然结果，直接反映了国内外客商对北海经济发展的认可。作为自然资源丰富、区位优势独特的中国十大宜居城市及知名旅游城市之一，随着经济的持续增长，以及今年以来北海引进的各重大项目建设的推进，其房地产价格还具相当幅度的上升空间。深圳市国土局官员也称，并没有八部委查深圳房价的事情。虽然深圳市长许宗衡表示，当前深圳房价上涨过快；但就在今年4月份，许市长还称，“我不敢说今年深圳房价是不涨的，因为它是市场规律，它会遵循价格规律调整。”在房价高涨的情况下，相对于中央政府一味地用行政手段加以打压，地方政府官员则显得有些左右为难。虽然他们迫于中央压力会执行调控房价的政策，但他们同时也认为，城市经济的快速发展和价值规律的作用使其房价上涨有其合理性。（NLMX） 返回首页 上市融资可能成为房地产企业未来发展的分水岭 近期，国内民营地产企业赴港上市正在形成又一次小浪潮。继碧桂园之后，广州民营房地产企业合景泰富赴港上市，集资额最多达45.5亿港元。其中，恒基地产主席李兆基认购约3.33亿港元、中信泰富主席荣智健认购约1.67亿港元、新地副主席郭炳江认购约1.5亿港元。此外，SOHO中国的上市也受到关注。据了解，由于资产规模加大，SOHO认为公司可取得更高的估值，故集资额将由原本40多亿港元加码至60亿港元左右，打算在7月份内完成招股及挂牌。此外，还被列入上市名单的还有多家公司：深圳佳兆业地产、深圳市正中实业有限公司、天利置业、卓越集团、深圳京基、鸿荣源地产、深圳星河地产开发集团。目前，国内很多民营房企都不同程度地面临资金的问题，如果能成功进入资本市场融资，对下一轮扩张将至关重要，很可能因此形成房地产企业未来差异化发展的分水岭。不过，京基集团副总裁张立海、鸿荣源地产总经理杨江、星河集团总经理郭兆斌等三人都否认了短期内上市的传闻。（LSJ） 返回首页 国土部每年1000亿土地整理资金估计产生不了多大效益 19日，国土资源部副部长王世元在第15期主题为“加强土地整理”的国土资源管理市长研究班上表示，到2020年，力争全国完成农用地整理不少于6.5亿亩，新增加的有效耕地不少于2500万亩。为加大土地整理的资金来源，国务院明确规定土地出让金纯收益的15%以上用于农业土地开发，并要求，2007年起新增建设用地土地有偿使用费标准提高1倍并按实际面积征收。王世元在研究班上表示，如果土地收益征收到位，全国用于基本农田保护和建设、土地整理、耕地开发的总投入，每年将达1000亿元左右。为确保资金有效落实，国土资源部今年还对中央分成的新增建设用地土地有偿使用费分配方式作了重大调整。国家将根据不同省份上一年的基本农田面积、灌溉水田面积等因素，有倾斜地把资金分给各省，由各省负责统筹执行，国土资源部负责监督检查。安邦分析师认为，在现有土地承包责任制下，土地流转权利残缺，实际上农村耕地整理受到很大限制，而农村建设用地退耕还田或者滩涂等地整理为耕地，其成本更是高得惊人，不具备多大经济价值，至于现在每年拨付给国土部的1000亿最终如何使用到位，能产生多大的效益，那就是天知道的事情。（ASJ） 返回首页 从摩天大楼指数看，本轮经济繁荣到顶可能在2010年 作为宏观经济景气指标的摩天大楼指数，目前有一个最新坐标，作为世界第一高的广州新电视塔，将在2010年完工，预计届时接待的人流量将超过东方明珠。工程相关负责人表示，新电视塔的塔体高454米是根据建筑方案而定，过高或者过矮都会影响建筑各方面的设计要求。“从城市新中轴线看，考虑到珠江的宽度，如果新电视塔建得太矮，也不能成为广州的地标建筑。”而该负责人也坦承，新电视塔建得这么高，“也可能有要建世界第一高塔的因素在”。安邦分析师认为，摩天大楼指数的涵义在于，摩天大厦属于房地产业资金密度最高的项目，只有在经济最繁荣，信用扩张最高峰，利率最低的时候，才被考虑到商业计划当中；而目前中国实际利率为负，经济增长可谓繁华似锦，这时候，各地包括广州传来第一高楼建造的消息，是符合经济规律的，但是信用扩张显然不可能一直持续下去，因为实际利率为负，完全是央行扭曲了资金价格所致，而非现实世界中真的物资充裕到免费赠送的结果——实际利率为负就是送钱给债务人，通胀几乎不可避免，央行必须不断加息，等到利率上提到一个和实际吻合的程度时，经济开始调整了，而这时候差不多就是大厦封顶之时，万科老总王石依据直觉，近期也表示楼市可能在二三年内爆裂，可以说是摩天大厦指数的注脚，结合世界和中国其他地方的摩天大厦封顶时间，可以断定本轮经济繁荣到顶时间最迟是2010年。（ASJ） 返回首页 房地产税收政策收紧，北京先做表率 今年年初，国家税务总局局长谢旭人指出，税务总局将依法对房地产开发、交易、保有等有关环节加强征管。同时，国税总局还将对房地产相关的一些税种实施一体化管理，通过信息化的手段把不同环节税收的征管信息实施传递共享，切实加强对房地产有关税种、税源的监控，提高征收的效率。这一政策将在北京得到全面贯彻。北京市地税局透露，北京市为推进房地产行业一体化纳税工作，于日前在全市开展了加强房地产行业税源信息管理工作检查，其中“开发商集体约谈”、“信息系统动态申报”等方法被广为采用。北京市先后有几百家开发企业被“集体约谈”。而随着北京市以税收手段参与房地产宏观调控的动作逐渐深入，加强税收政策的执行力成为北京有关部门目前的工作重点。可以想见，未来地产商估计要吐出很大一块利润来。（LXB） 返回首页 北京土地供应计划不确定可能导致房价不稳定 由于二季度北京应该还有30块土地将要上市，如此算来，在剩下不到10天的时间里，北京平均每天大约要有3块土地上市，才能完成第二季度的土地供应计划。但是根据以往的上市速度来看，这似乎变成了一项不可能完成的任务。根据北京市国土局官方网站数据显示，5月份北京土地成交共计11宗，成交面积50.08万平方米，规划建筑面积达到111.07万平方米。其中住宅用地6宗，成交面积共计37.69万平方米，规划建筑面积达到75.13万平方米，成交总价22.96亿元；其他公建金融用地成交面积12.39万平方米，规划建筑面积35.94万平方米，成交总价11.99亿元。出让土地中，4块为招标出让，其余为挂牌方式出让。然而在5月交易高峰过后，北京的土地市场一直处于停顿状态，曾持续了半个月的时间内只有一宗交易地块。业内人士认为，今年北京土地供应计划的不确定，将可能导致市场供应的不稳定性，从而导致房价不稳定。总体上看，北京土地供应趋势是放量的。由于北京市土地需求量是在上升的，因此供不应求的局面短期内不会得到缓解。而这一观念也得到了大多数开发商的认同。尽管中长期规划“阻挡”了今年北京土地供应计划的公布，但在等待政府土地供应的同时，更多的开发商正在积极地与有地人士接洽，以最大可能地获得有效地块。可以预见的是，今年下半年，京城楼市土地市场恐怕难有实质性的突破，而开发商所期望的供应“井喷”能否实现仍是悬念。（LSJ） 返回首页 政府管制下的深圳房地产价格迷雾 6月14日，国家发展改革委和国家统计局联合公布的调查报告显示，5月，深圳房价环比仅上涨1.0个百分点，其中新建商品房环比更是仅上涨0.8个百分点，这与此前媒体报道的、来自深圳市土地和房产交易中心的同期环比数据22.86%，相差甚大。前者比后者少了近22倍。按照国家发展改革委和国家统计局联合公布的调查数据，在深圳这样一个房价飙升的城市，其房价环比涨幅竟然排在20名之外，其房价上涨速度甚至不如兰州、贵阳、西宁这些西部城市，这不能不令人产生怀疑。几乎与此同时，深圳市国土资源和房产管理局官方网站深圳国土房产网也公布了1－5月深圳市房地产市场分析报告。该报告称，“深圳房价继续呈上涨趋势，新建住房单位价格较高”。报告披露，1－4月，深圳新建商品住宅价格同比上涨10.5%，各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%。不过，该报告对5月深圳房价上涨指数未曾披露，只是表示，“5月数据请留意统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计”。在目前中央紧盯楼市飚升价格之时，并且在各部委联合巡视下，像深圳这样的城市，房地产价格出现一团迷雾也是很正常的了。（LSJ） 返回首页 广州正在检讨和完善现行的商品房预售制度 近日，广州市委常委、常务副市长苏泽群在与市人大常委会执法检查组交换意见时透露，广州正在检讨和完善现行的商品房预售制度，拟采取在发放预售证前进行规划执法检查，如发现开发商没有按照规划要求进行配套建设，则不发给预售证。城建环资委主任委员金更生代表对此表示，在取消了综合验收后，某些开发商常常违反原有规划，进行违法建设，肆意对建筑物进行加层、加面积等违法建设。由此他建议，能否提高预售证发放的门槛，或是将规划验收提前至预售阶段前，出台预验收制度。广州市规划局局长潘安表示，规划部门正在筹建广州规划展示中心，市民今后不仅可以通过网络看到三维的虚拟规划展示，还可以前往展示中心感受实体的规划展示。展示中心最突出的特点就是强调互动性，市民在观看各种规划的时候都可以提出自己的意见和建议。此外，他还透露，“广州正在申请做地下空间的规划申请。地下空间的规划最主要的就是要进行一个效益整合，珠江新城是广州地下空间规划开发的一个开始，也是一个宝贵的试点。老城区的地下空间可能更多倾向于停车场的开发，而新城区可能会涉及一些商业。”（LSJ） 返回首页 南京个别新区商铺售价高得惊人 作为规划中与新街口并列的市级商业中心，南京河西奥体的商铺储备丰富，仅CBD的商业裙楼面积就有47万多平方米，商铺起售价3.5万/平方米。就社区商铺而言，价格基本在2万－3万元/平方米左右。南京市网上房地产的统计数据显示，4月份南京商铺市场的成交量为37253.94平方米，比3月份上升了27.3%。截至5月29日，商铺市场共成交总面积为35794.76平方米。其中，江宁、江北和河西三个板块的成交面积占到总量的82.4%。刚刚进入2007年，江北板块就迎来了政府一号文等众多发展利好，人们对江北板块的信心大增，商业项目也受到了追捧。与一般储蓄、购买国债以及投资住宅相比，商铺的投资回报无疑要高得多，特别是在商业氛围浓郁的地方。位于南京凤凰西街的某项目，开盘一年半来住宅部分升值了3000元/平方米左右，而商铺部分则升值近1万元/平方米左右。然而，江北、河西等地的商铺由于还处于市场培育期，目前的租金水平普遍较低。而另一方面，值得注意的是，南京个别新区商铺的售价却高得惊人。据统计，今年5月河西商铺成交均价为15291元/平方米。如果在奥体附近购买一套地段较好的面积100平方米的商铺，大概要200万左右，而以较高的2.2元/平方米·天计算，一年的租金为7.92万元，年投资回报率只有4%。（LSJ） 返回首页 武汉本地市场商品房销售压力可能将逐渐加大 5月以来，北京、深圳等大中城市住房价格出现普遍快速上涨的情况，这也直接拉动武汉等二线城市的增长。根据统计，今年5月份，全国金融机构居民户存款减少2784亿元，居民户贷款增加894亿元。在武汉，4、5两个月储蓄存款共下降61亿元，而储蓄分流无疑对股市和楼市都起到了一定的助推作用。据了解，近期，上海复地通过增资项目公司的形式，持股占70%，曲线从上海豫园商城手中取得“武重地块”的开发权。而随着保利、复地、金地等外资的不断涌入，武汉房地产乃至湖北房地产吸引了更多资本的目光，其发展与外界的关联性日益加强，地区与市场的开放性也不断扩大。据最新统计，1－5月，武汉房地产开发投资达124.2亿元，比上年同期增长24%。前5个月，经济适用房投资达9亿元，比上年同期增长近两倍，经济适用房施工面积达158.5万平方米，同比增长98%。商品房销售面积达379.9万平方米，增长7%，销售额148亿元，增长12%。从这些数据可以看出，在房地产投资加速以及经济适用房供应大幅增加情况下，考虑到上市周期的影响，预计今年底到明年，武汉本地市场商品房销售压力将逐渐加大，市场增长也不可能保持目前的增长速度。（LSJ） 返回首页 上海工业地产今年处于上升期 据世邦魏理仕最新的市场指数报告显示，在工业地产方面，从今年年初开始，全国范围内工业用地严格执行“招拍挂”。在此背景下，上海工业用地平均价格季度环比增长了3.2%，达到每平方米879.4元；在地价上涨的带动下，上海工业物业设施平均租金费用季度环比增长了2.5%，达到每月每平方米38.5元。对此，世邦魏理仕大中华区执行董事安豪分析，由于上海城市化进程中坚实的全球经济背景，物流产业发展的利好驱动，以及加入中国世贸组织后银行、交通等产业的开放，带来了新的概念和厂房设想，使得上海工业地产在近几年以惊人的速度，完成了物流厂房的进化。（RSJ） 返回首页 房地产泡沫破灭打击美国“炒房族” 美国的汤姆·利昂是位退休商人，他在迈阿密买了两栋公寓，每栋公寓的价格是50万美元。他从来没有打算在迈阿密定居，投资地产获利可能是他当初的打算。而如今他不得不面临两个选择：放弃他的20万美元订金，并且偿付在地产泡沫时所置产业的贷款利息；或者按照合同买下房子，然后看着房子迅速地贬值。汤姆·利昂选择了前者，这次“炒房”给他带来了20万美元的损失。“这就像游戏一样。在前面和中间的人才会赚钱。最后面的人不光不能得利，而且还要承担不属于自己的责任。”一位已经退出市场的美国“炒房族”如是说。现在，似乎已经到了最晚来的人付出代价的时候了。随着美联储在一年半的时间内17次加息，美国房地产市场逐步降温，现在部分地区房地产泡沫开始破裂。美国全国房地产商协会5月25日公布的数据显示，今年4月美国现房销售降低到2003年以来最低点，市场上没有卖出的现房达到420万栋，创下了15年来的最高值。雷曼兄弟公司的报告显示，美国全国有大约220万人将因为无力还贷失去住房。这220万炒房大军的下场将是血本无归，其中部分人会背上一身债务露宿街头。（LSJ） 返回首页 基本信息 中国城市官员正在兴起和“文革”一样的遗产破坏运动 建设部副部长仇保兴近期表示，现在对国家遗产的破坏跟“文革”无异。在“文革”早期，红卫兵以政治革命之名洗劫寺庙，焚烧古代遗址。而今天，进行破坏的，更可能是城市开发者们以经济发展之名来进行的。仇保兴说，历史名城和文化遗址，已被种种“改造”项目毁坏。在对现代中国的建筑景观做了极其尖锐的批评后，这位副部长说，不少地方政府“盲目追求大、新和异域情调”。他说：“很多城市的建筑风格都千篇一律。这情形有点像1000座外观一模一样的城市。”这些“愚蠢的行为”是地方官员们的失误，他们“完全不懂得文化遗产的价值”。他的这番评论凸显了中国所面临的问题。作为世界上最古老的文明之一，中国正在为它的经济发展付出过高的代价。举国上下，老房子让位于居民楼、办公楼和高速公路。在北京，开发商们已推倒了好几万个传统四合院，而在上海，殖民时代建造起来的无数社区也消失不见，其他历史古城也遭到大面积破坏，取而代之的是宽阔的街道、水泥广场，以及巨大的四四方方的建筑物。甚至很多所谓的“遗产”项目也变得不伦不类。很多其他地方的市政领导，将这种商业上的成功视为“文化修复”的典范。国家文物局副局长童明康说，这种对历史的仿造只能使国家愈加贫乏，“就像撕掉一幅价值连城的画，然后代之以一张廉价的印刷品”。（RXB） 返回首页 工业用地出让设定最低价 日前出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》明确提出，要建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。今后，国家将根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准。根据通知规定，工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。通知规定，低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，有关人员将被依法追究法律责任。（LSJ） 返回首页 中国城市发展中的“精英化”倾向应该扭转 美国加州大学伯克利分校教授约翰·奎格利和美国布朗大学教授费南·亨德森日前将题为《中国的城市化：面临的政策问题和政策选择》的报告递交给中国政府高层。《报告》认为，中国的城市体系在一个严格的直辖市、省会城市、其他地级市和县级市的行政层级上运作。这有两个特点，第一，较高级别的城市“监督指导”较低级别的城市；第二，较高层级的城市享有更大的决策自主权、更多公共财政资源，更容易得到交通方面的便利。约翰指出，在中国城市层级体系里，层级顶端城市里的企业更容易得到国内外资本的青睐，这就会导致个别精英城市有更好的工作机会和公共服务水平，因而过多的移民被吸引到这些城市，这便会引来今后中国城市化进程中出现的问题。根据他们援引的数据，在1996－2001年期间，中国的省会和直辖市人口的增长率（包括居住6个月以上的移民）是其他地级市的2倍和县级市的4倍。虽然其中的一些城市仍然能够吸纳外来移民并从人口增长中受益，4个直辖市和一些省会城市的规模却已经接近超大型城市了。“移民不会必然地选择流向其人口增长能给中国带来最大收益的那些城市，而是选择在层级制度中有优势的城市。”约翰说，“我们担心，移民对金钱的追逐通常会造成一个过度拥挤、管理很差的超大城市，生活质量会变得很低。”（LCL） 返回首页 外资加速进入中国房地产开发领域 两家外资投资机构近日宣布了投资中国房地产的计划。美国对冲基金管理公司Aetos Capital与中国人寿宣布双方达成协议，两家公司将在中国房地产市场合作。Aetos在亚洲房地产市场投资总额约为30亿美元，该公司希望在未来几年向中国投资10亿美元。同一天，来自北欧的冰岛格里特利尔银行（Glitnir Bank）正式下单，宣布与中国合作方中地海外建设有限责任公司（CGCOC）签约，共同开发辽宁省沈阳市中心黄金地段的一处住宅小区。在中国的房地产“限外令”出台的同时，很多境外投资机构争相踏入中国房地产市场。与过去不同的是，外资现在加大了直接进入开发领域的步伐。如格里特利尔银行在此次签约的住宅项目中持有20%的股份，合作方持有其余80%的股份。与境外机构通常采用的后期股权介入不同，这家北欧金融服务集团从土地阶段就介入了项目的运作，合作从拿地就开始了。从今年年初至今公开宣布的众多外商投资房地产项目中，直接开发占到了相当大的比重。2月，摩根士丹利与上海永业集团成立合资公司，共同开发上海市中心卢湾区一块商业用地；3月，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金联合参与了北京市昌平区北七家镇南部组团的土地投标；3月底，这一联合体还以9.25亿元人民币高价竞得113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块。国家统计局统计数据显示，1－5月份全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9%。接近1倍的投资增速背后，是大量外资投资者更加积极的投入。（RSJ） 返回首页 重庆市将成为房地产开发的新热点 重庆自从成为“统筹城乡综合配套改革试验区”之后，其发展前景为房地产业提供了极大的机会。重庆市规划局局长蒋勇表示，2005年以来，《重庆市主城区经济适用住房和廉租住房规划》、《重庆市住房建设规划》等先后出台。规划提出，到2010年，重庆市都市区人均住房建筑面积达到28平方米。同期，各区县住房建设规划先后出台，系列住房规划的出台和实施，将使人均住房建筑面积不断提高，也意味着房地产的投资将持续加大。对比同为直辖市的其他城市，重庆的房价较低。截至今年5月，上海市的商住房销售均价已达7029元/平方米，比去年同期上涨12.6%，比起重庆楼市均价高出近一倍。一些房地产商表示，重庆的房地产的低价以及发展水平已经引起全国关注，如何在重庆市场找准产品定位，抓住发展机会，是成功的关键。（RSJ） 返回首页 成都“新特区”将在周边进行组团式开发 作为“新特区”，成都的城乡统筹未来将如何发展？成都市人民政府副市长曾万明日前表示：新特区的开发建设，仅靠政府肯定是不行的。有人说，房地产开发商只是拿土地修房子、卖房子的，与城乡统筹没有多大的关系。他不赞同这种观点。曾万明认为，城乡统筹将会给房地产行业带来巨大的发展机遇。这种机遇主要体现在三个方面：一是城市在不断的发展，而城乡统筹恰好为城市的发展提供了充足的土地与空间。这是城市的空间，也是房地产行业的空间；二是城乡统筹为一座城市的周边组团式发展提供了空间。其实成都现在已经形成了以主城区为核心，都江堰、温江、龙泉等地为主的组团发展模式。城乡统筹，城市的范围扩大，客观上自然也需要多个城市二三级组团的形成与发展；三是郊县旅游资源的开发。实现城乡的真正融合，旅游资源是其重要的纽带之一。拥有丰富优质旅游资源的郊县区域应该把握好这个机遇，通过整合房地产等资源以市场化手段营造新的区域亮点。下一步，成都将确立并完善以成都为中心的“城市群”集体开发模式，全力促进城乡统筹发展，让广大城乡居民受益。
作为“新特区”，成都的城乡统筹未来将如何发展？成都市人民政府副市长曾万明日前表示：新特区的开发建设，仅靠政府肯定是不行的。有人说，房地产开发商只是拿土地修房子、卖房子的，与城乡统筹没有多大的关系。他不赞同这种观点。曾万明认为，城乡统筹将会给房地产行业带来巨大的发展机遇。这种机遇主要体现在三个方面：一是城市在不断的发展，而城乡统筹恰好为城市的发展提供了充足的土地与空间。这是城市的空间，也是房地产行业的空间；二是城乡统筹为一座城市的周边组团式发展提供了空间。其实成都现在已经形成了以主城区为核心，都江堰、温江、龙泉等地为主的组团发展模式。城乡统筹，城市的范围扩大，客观上自然也需要多个城市二三级组团的形成与发展；三是郊县旅游资源的开发。实现城乡的真正融合，旅游资源是其重要的纽带之一。拥有丰富优质旅游资源的郊县区域应该把握好这个机遇，通过整合房地产等资源以市场化手段营造新的区域亮点。下一步，成都将确立并完善以成都为中心的“城市群”集体开发模式，全力促进城乡统筹发展，让广大城乡居民受益。